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    Rechtsanwalt Immobilienrecht Wien - Mietrecht und Wohnungseigentum

    Immobilienanwalt in Wien

    Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Wien

    Mietrecht, Wohnungseigentum, Grundbuch und Liegenschaftsrecht – Beratung und Vertretung in Wien und österreichweit

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    ÖRAKMitglied der Rechtsanwaltskammer Wien

    Mag. Constantin Schirmer · RechtsanwaltZuletzt aktualisiert:

    • Kauf & Verkauf
    • Mietrecht & WEG
    • Grundbuch

    Was passiert beim Erstgespräch?

    • Prüfung Ihrer Unterlagen

      Detaillierte Analyse Ihrer Dokumente und Ansprüche

    • Einschätzung der Erfolgsaussichten

      Realistische Bewertung Ihrer rechtlichen Position

    • Transparente Honorarvereinbarung

      Klare Kostenübersicht vor Mandatsübernahme

    Kauf & Verkauf

    Ich berate und vertrete beim Kauf und Verkauf von Grundstücken, Wohn- und Gewerbeimmobilien – auf Käufer- wie auf Verkäuferseite.

    Mehr zum Kaufvertrag →

    Mietrecht & Pachtrecht

    Ich stehe Ihnen bei der Vertragsgestaltung sowie bei der Durchsetzung von Ansprüchen und der Beendigung von Mietverhältnissen zur Seite. Ich vertrete Sie sowohl aus einer Mieterperspektive als auch aus einer Vermieterperspektive.

    Wohnungseigentum (WEG)

    Ich habe mehrere Wohnungseigentumsbegründungen begleitet und vertrete in Verfahren nach dem WEG 2002, etwa bei der Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen (§ 24 Abs 6 WEG, Frist ein Monat).

    Grundbuch & Liegenschaftsrecht

    Ich prüfe Grundbuchstand, Belastungen und Dienstbarkeiten und übernehme die grundbücherliche Durchführung von Liegenschaftstransaktionen.

    Honorarverrechnung

    Für weiterführende Informationen zur Honorarverrechnung lesen Sie unseren Artikel über die Methoden zur Verrechnung.

    Falls Sie eine Rechtsschutzversicherung haben, prüfen wir, bevor wir für Sie tätig werden, ob Ihr Rechtsschutzversicherungsvertrag auch über den notwendigen Deckungsbaustein verfügt. Nach erfolgter Deckungszusage verrechnen wir soweit möglich gerne direkt mit Ihrem Rechtsschutzversicherer.

    Immobilienkauf: rechtliche Einordnung im Überblick

    Teilbereich des Immobilienrechts

    Der Erwerb einer Liegenschaft ist einer von mehreren Bereichen des Immobilienrechts – neben Mietrecht, Wohnungseigentum und Grundbuchsangelegenheiten. Bei einem Immobilienkauf sollte der Kaufvertrag vor Unterfertigung rechtlich geprüft werden; Vertragserrichtung, Treuhandabwicklung und grundbücherliche Durchführung behandle ich ausführlich auf der eigenen Seite dazu.

    Typische Risiken sind in der Praxis vor allem einseitige Gewährleistungsausschlüsse, unklare Übergabe- und Fälligkeitsregelungen, nicht gelöschte Pfandrechte oder Dienstbarkeiten sowie Abweichungen zwischen Exposé und tatsächlichem Zustand. Wie diese Punkte im Vertrag abgesichert werden, ist Gegenstand der rechtlichen Prüfung des Immobilienkaufvertrags.

    Kaufvertragsprüfung als Teilbereich

    Prüfung und Errichtung von Verträgen, Kaufpreisabwicklung über das anwaltliche Treuhandkonto, Lastenfreistellung, Aufsandungserklärung, Rangordnung und Eintragung im Grundbuch sind auf einer eigenen Seite dargestellt: Immobilienkaufvertrag.

    Typische Konfliktfelder im Immobilienrecht

    Streitigkeiten entstehen erfahrungsgemäß bei mangelhafter Übergabe, verdeckten Mängeln, Feuchtigkeitsschäden, Abweichungen von der vereinbarten Beschaffenheit, Flächenangaben, fehlenden Genehmigungen oder unklaren Nutzungsrechten – ebenso im Verhältnis zwischen Miteigentümern, Mietern und Hausverwaltung.

    Beratung in Wien und österreichweit

    Kanzleisitz ist Wien-Döbling; ich begleite Mandanten österreichweit von der Erstprüfung über die Vertragsverhandlung bis zur grundbücherlichen Durchführung. Beim Immobilienkauf fallen in Österreich 3,5 % Grunderwerbsteuer (§ 7 GrEStG) sowie 1,1 % Eintragungsgebühr für die Einverleibung des Eigentumsrechts an, jeweils vom Kaufpreis. Zu den vertraglichen Details siehe Kaufvertrag beim Immobilienkauf.

    Mietrecht: Anwendbarkeit des MRG

    Im Mietrecht ist zunächst zu klären, ob das MRG voll, nur teilweise oder gar nicht anwendbar ist; davon hängen Mietzinsbildung (Richtwertmietzins) und Kündigungsschutz ab. In Wien ist der Mietzins vor Anrufung des Gerichts bei der Schlichtungsstelle (MA 50) zu überprüfen (§ 39 MRG). Bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen gilt seit 1.7.2023 das Bestellerprinzip: Die Maklerprovision trägt grundsätzlich der Auftraggeber, in der Regel der Vermieter.

    Im Immobilien- und Liegenschaftsrecht sind hohe Streitwerte bei Prozessführung keine Seltenheit. Eine kostenbewusste Verfahrensführung liegt daher meist im Interesse der Mandanten.

    Due Diligence

    Grundbuchprüfung und rechtliche Due Diligence

    Vor jedem Immobilienkauf in Österreich ist eine gründliche Grundbuchprüfung unerlässlich. Das österreichische Grundbuch gibt verbindlich Auskunft über Eigentumsverhältnisse, Belastungen und eingetragene Rechte Dritter. Als Anwalt für Immobilienrecht prüfe ich sämtliche Grundbuchseintragungen – von Pfandrechten und Dienstbarkeiten über Vorkaufsrechte bis hin zu Wegerechten und Baurechten. Besonders bei älteren Liegenschaften können historische Belastungen bestehen, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind.

    Bei gewerblichen Immobilientransaktionen führe ich umfassende Legal Due Diligence-Prüfungen durch, die neben dem Grundbuch auch Flächenwidmungsplan, Bebauungsbestimmungen, bestehende Mietverhältnisse und öffentlich-rechtliche Beschränkungen umfassen. So werden Risiken frühzeitig erkannt und können in der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden.

    Wohnungseigentumsrecht (WEG 2002)

    Das Wohnungseigentumsgesetz 2002 regelt die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern in Österreich. Als Rechtsanwalt berate ich sowohl bei der Begründung von Wohnungseigentum als auch bei Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Häufige Themen sind die Anfechtung von Mehrheitsbeschlüssen, die Abgrenzung zwischen allgemeinen Teilen und Wohnungseigentumsobjekten, Rücklagebildung und die Geltendmachung von Erhaltungspflichten gegenüber der Hausverwaltung.

    Insbesondere bei größeren Sanierungsprojekten oder energetischen Verbesserungen entstehen regelmäßig Konflikte über die Kostenverteilung und die erforderlichen Beschlussmehrheiten. Als erfahrener Anwalt im Immobilienrecht sorge ich für rechtlich fundierte Lösungen.

    Häufig gestellte Fragen zum Immobilienrecht

    Vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Österreich sollten Eigentumsverhältnisse, Grundbuchseintragungen, Belastungen (z. B. Pfandrechte oder Dienstbarkeiten) sowie bestehende Miet- oder Nutzungsverhältnisse genau geprüft werden. Ein Anwalt für Immobilienrecht kann den Kaufvertrag rechtlich prüfen, auf Risiken hinweisen und sicherstellen, dass Kaufpreiszahlung und Übergabe rechtlich korrekt erfolgen.

    Das österreichische Grundbuch gibt Auskunft über Eigentumsrechte, die Beschaffenheit der Liegenschaft sowie die Belastungen einer Liegenschaft. Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, gilt gegenüber Dritten als solcher. Auf den Grundbuchsstand darf man sich daher grundsätzlich verlassen (Publizitätsprinzip). Daher sollte vor jedem Kauf eine Einsicht in das Grundbuch erfolgen, um Hypotheken, Wegerechte oder andere Lasten rechtzeitig zu erkennen.

    Ein klassischer Kaufvertrag betrifft den Erwerb einer bestehenden Immobilie. Ein Bauträgervertrag hingegen wird geschlossen, wenn eine noch zu errichtende Immobilie (z. B. Eigentumswohnung) gekauft wird. Hier gelten besondere Schutzvorschriften, etwa nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG), die den Käufer vor finanziellen Risiken während der Bauphase absichern sollen.

    Treten nach dem Kauf Mängel auf, kommt die gesetzliche Gewährleistung zur Anwendung. Der Verkäufer haftet grundsätzlich für Mängel, die bereits bei Übergabe vorhanden waren – auch wenn sie erst später sichtbar werden. Allerdings können Gewährleistungsrechte vertraglich eingeschränkt sein. Eine anwaltliche Prüfung des Kaufvertrags kann helfen, unvorteilhafte Klauseln zu vermeiden.

    Bei einer Treuhandabwicklung wird der Kaufpreis zunächst auf ein anwaltliches Treuhandkonto eingezahlt. Erst nach der Eintragung des Käufers ins Grundbuch wird der Betrag an den Verkäufer weitergeleitet. Dieses Verfahren schützt beide Parteien – der Käufer erhält Eigentum, der Verkäufer sein Geld – und sorgt für maximale Rechtssicherheit.

    Bei der Vermietung spielen das Mietrechtsgesetz (MRG), die Dauer des Mietverhältnisses und die Mietzinsgestaltung eine große Rolle. Auch Betriebskostenabrechnungen und Instandhaltungsverpflichtungen müssen korrekt geregelt sein. Ein rechtssicherer Mietvertrag schützt Vermieter vor Streitigkeiten und Mietausfällen.

    Bleibt die Miete aus, sollte zunächst schriftlich gemahnt und eine kurze Nachfrist gesetzt werden. Kommt keine Zahlung, kann eine gerichtliche Räumungsklage notwendig werden. Auch bei Sachschäden kann Ersatz verlangt werden, sofern der Mieter schuldhaft gehandelt hat. Ein Anwalt kann die rechtlich richtige Vorgehensweise im Einzelfall prüfen.

    Eine Kündigung ist nur aus gesetzlich anerkannten Gründen möglich – etwa Eigenbedarf, Zahlungsrückstände oder erhebliche Vertragsverletzungen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und bestimmte Fristen einhalten. Insbesondere bei befristeten Mietverträgen ist eine vorzeitige Kündigung meist nur unter besonderen Umständen zulässig.

    Käufer einer Eigentumswohnung treten in eine Eigentümergemeinschaft ein und sind an deren Beschlüsse gebunden. Pflichten betreffen insbesondere die anteilige Zahlung von Betriebskosten, Rücklagen und Instandhaltungsbeiträgen. Vor dem Kauf sollte daher die entsprechenden Unterlagen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen eingesehen werden, um mögliche Konflikte zu vermeiden. Ich berate Sie als Rechtsanwalt diesbezüglich gerne.

    Ein Anwalt für Immobilienrecht sorgt für rechtliche Sicherheit bei Kauf, Verkauf oder Vermietung. Er überprüft oder errichtet Verträge, klärt steuerliche und Abgabenrechtliche Problematiken und übernimmt die Treuhandabwicklung. Damit werden Formfehler und Streitigkeiten über die Kaufpreisabwicklung weitgehend vermieden. Weitere Informationen

    Als Wohnungseigentümer haben Sie das ausschließliche Nutzungsrecht an Ihrer Einheit, müssen aber zugleich die Rechte der anderen Miteigentümer respektieren. Zu den Pflichten zählen insbesondere die Kostenbeteiligung an Betriebskosten, Rücklagen und Instandhaltungen. Auch bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum dürfen in der Regel nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft vorgenommen werden. Ich als Rechtsanwalt helfe, Konflikte mit Nachbarn, Miteigentümern (Wohnungseigentümern) oder der Hausverwaltung zu vermeiden.

    Ein Eigentümer kann einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft anfechten, wenn dieser gegen das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, oder unter formellen Mängeln leidet. Als Experte für Wohnungseigentumsrecht berate ich Sie gerne.

    Grundsätzlich ist die Eigentümergemeinschaft für Erhaltungsmaßnahmen an Allgemeinteilen zuständig – etwa Dach, Fassade oder falls bestehend Heizungsanlage. Für Schäden innerhalb der eigenen Wohnung trägt der jeweilige Eigentümer selbst die Verantwortung. Streitigkeiten entstehen häufig dann, wenn unklar ist, ob ein Mangel das Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum betrifft. Eine rechtliche Klärung kann hier unnötige Kosten und Verzögerungen vermeiden. Als spezialisierter Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht berate ich Sie gerne.
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    Über den Autor

    Mag. Constantin Schirmer

    Rechtsanwalt in Wien · Mitglied der Rechtsanwaltskammer Wien

    Eingetragener Rechtsanwalt (Mag. iur.), zugelassen bei der Rechtsanwaltskammer Wien. Umfassende Erfahrung in der gerichtlichen und behördlichen Vertretung in ganz Österreich.

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    Hinweis: Die auf dieser Seite enthaltenen Informationen wurden sorgfältig recherchiert und nach bestem Wissen aufbereitet. Sie dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Eine verbindliche rechtliche Beurteilung ist stets vom konkreten Einzelfall abhängig und erfordert eine eingehende Prüfung durch einen Rechtsanwalt. Eine pauschale Auskunft – insbesondere zu Erfolgs- oder Kostenfragen – ist nicht möglich. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte wird keine Haftung übernommen.