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Wohnungseigentum: Beschlüsse, Verwaltung und Abrechnung

Bei einem strittigen Beschluss sind Beschlusstext, Verständigung, Abstimmungsergebnis und das Datum des Anschlags im Haus zu sichern. Zu klären ist, ob die Beschlussfassung selbst beanstandet wird oder eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung überprüft werden soll. Davon hängen Anfechtungsgrund und Frist ab. Eine allgemeine Frist für sämtliche Beschlüsse gibt es nicht.

Bei Konflikten mit der Hausverwaltung helfen Jahresabrechnung, Belege, Vorschreibungen, Rücklagenstand und Vorausschau auf geplante Arbeiten. Zu prüfen ist, welche Kosten verrechnet wurden, welcher Verteilungsschlüssel gilt und ob eine Erhaltungsmaßnahme oder eine darüber hinausgehende Veränderung vorliegt. Eine geringe Rücklage beseitigt notwendige Erhaltungsmaßnahmen nicht, kann aber zusätzlichen Finanzierungsbedarf auslösen. Ansprüche der Eigentümergemeinschaft und Rechte einzelner Eigentümer sind auseinanderzuhalten.

Vor Umbauten, Nutzungsänderungen oder Eingriffen in allgemeine Teile sollte geklärt werden, welche Zustimmungen erforderlich sind. Die Zustimmung der Hausverwaltung allein reicht dafür nicht notwendig aus. Bei Feuchtigkeit oder Schäden sind auch Ursache, Zuständigkeit und technische Dokumentation zu prüfen. Beschlussfassung und Änderungen folgen unterschiedlichen Regeln des WEG 2002.

Mietrecht: Mietzins, Befristung und Erhaltung

Anhand des Gebäudes, seiner Errichtung, allfälliger Förderungen und des Vertrags ist zu klären, ob das MRG vollständig, teilweise oder nicht anwendbar ist. Davon hängen Mietzinsbegrenzungen, Betriebskosten und Erhaltungspflichten ab. Eine Betriebskostenposition ist nicht schon deshalb zulässig, weil sie in einer Vorschreibung steht. Abrechnungen und Belege sollten mit Vertrag und gesetzlichem Kostenkatalog abgeglichen werden.

Für ab 2026 vereinbarte oder erneuerte Befristungen von Wohnungsmietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gilt grundsätzlich eine Mindestdauer von fünf Jahren, wenn der Vermieter Unternehmer im Sinn des KSchG ist. Bei nicht unternehmerischer Vermietung bleiben grundsätzlich drei Jahre maßgeblich. Für ältere Befristungen gilt das Übergangsrecht. Wertsicherung und zulässige Erhöhungsschritte sind zusätzlich anhand der seit 2026 geltenden Regeln zu prüfen. Eine Vertragsklausel allein beantwortet diese Frage nicht. Die Voraussetzungen regelt das Mietrechtsgesetz.

Bei Mängeln sollten Zustand, Meldung an den Vermieter und bisherige Reaktionen dokumentiert werden. Wer Reparaturkosten tragen muss und ob eine Mietzinsminderung in Betracht kommt, hängt vom Mangel und vom anwendbaren Recht ab. Stellen Sie die Mietzahlung nicht ungeprüft ein. Kündigung, Befristungsablauf und Räumung erfordern unterschiedliche Schritte. Bei Zahlungsrückständen sind auch gesetzliche Möglichkeiten einer rechtzeitigen Nachzahlung zu prüfen. Eine eigenmächtige Räumung oder der Austausch von Schlössern ersetzt kein gerichtliches Verfahren.

Dienstbarkeiten und Nutzungsstreitigkeiten

Bei Wegerechten, Zufahrten oder strittiger Nutzung sind Grundbuch, zugrunde liegende Urkunden und die tatsächliche Ausübung gemeinsam zu prüfen. Der Umfang eines eingetragenen Rechts ergibt sich nicht immer aus dem kurzen Eintrag. Bei Grenzfragen sind Vermessungsunterlagen und die Art des Katasters wichtig. Sichern Sie Pläne, Fotos und bisherige Vereinbarungen, bevor Wege gesperrt oder bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Zu klären sind Berechtigte, belastete Grundstücke und Inhalt des Rechts. Die bisherige Nutzung allein beantwortet nicht jede dieser Fragen.

Unterlagen für eine mietrechtliche Prüfung

Neben dem Mietvertrag werden Nachträge, Übergabeprotokolle, Mietzinsvorschreibungen, Abrechnungen und der Schriftverkehr benötigt. Bei einer Befristung ist festzuhalten, wann sie vereinbart oder erneuert wurde. Bei einer Kündigung oder einem Räumungsbegehren sind das zugestellte Schreiben, der Umschlag und allfällige gerichtliche Termine zuerst zu prüfen. Die Anwendbarkeit des MRG lässt sich nicht allein aus der Überschrift des Vertrags ableiten. Entscheidend bleiben Gebäude, Vertrag und die konkrete Rechtsfrage.

Bei Zahlungsrückständen sollten Forderungsaufstellung und geleistete Zahlungen gegenübergestellt werden. Eine Mahnung beantwortet noch nicht, ob die Forderung richtig berechnet wurde oder eine Vertragsbeendigung zulässig ist. Bei Erhaltungsproblemen sind Fotos, Meldungen und fachliche Befunde zu sichern. Eigenmächtige Eingriffe oder eine ungeprüfte Einstellung der Mietzahlung können weitere Risiken auslösen.

Die gerichtliche Vertretung umfasst die Aufbereitung des Vertrags und der Beweismittel, die Prüfung des konkreten Begehrens und die Vorbereitung der Verhandlung. Welche Stelle zuständig ist und welcher Verfahrensweg offensteht, wird anhand des Anspruchs geklärt. Mietzinsprüfung, Erhaltung, Kündigung und Räumung sind dabei nicht dasselbe Verfahren.